由于恩必普(NBP)在7月的增长仍然疲弱，该行下调NBP自今年起的销售预测。因此，该行将集团2024至26年的销售预测分别下调0.2%、0.2%及1%，并将2027年的销售预测下调超过2.5%，目标价由4.8港元下调至4.3港元。鉴于主要产品持续面对来自减价压力，而NBP亦可能出现减价及竞争，重申“跑输大市”评级。

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【导读】捂盘23年，李嘉诚7.6折抛售北京房地产项目

中国基金报记者 安曼

拿到预售证一年多之后，李嘉诚在北京的最后一个房地产项目御翠园开售！

10月26日，当时备案价接近10万元/平方米的御翠园，直接推出50套仅7.6万元/平方米的特价房，遭到疯抢。

据网友爆料，当天上午10点多，售楼处门口有1000多购房者在门外排队等着看房，售楼处里边已经挤满了人。据说售楼处负责审核的手机都卡机了。

据基金君最新了解到，当天50套特价房售罄之后，御翠园当晚加推新房源，不过价格普遍上调，除了联排别墅的均价在8万元/平方米以上之外，高层的价格在7.7万元/平方米-8.6万元/平方米之间，仍然低于此前9.07万元-9.97万元/平方米的备案价。

新盘价低于二手房价

据北京市住建委官网，“御翠园”备案名为“逸翠园”，定位为城市高档低密住宅，有平层和联排产品可以选择。御翠园于2023年7月18日取得预售证的共有9栋，包括3栋平层、6栋联排别墅，准许销售面积达到9.32万平方米，共473套房，其中77套联排别墅，396套高层产品，拟售均价在9.07万元-9.97万元/平方米区间。

除了这9栋住宅以外，御翠园还有5栋平层住宅和12栋联排别墅未在销售名列。

此前坊间传闻称，在正式取得预售证之前，2022年底，御翠园的“吹风价”在10万元/平方米以上。该项目位于北京朝阳区姚家园，属于朝青板块，距离望京和国贸均只需二十分钟车程，因此有“CBD后花园”之称‌。

另外，项目周边的配套较为齐全，距离将在年底建成的地铁3号线朝阳体育中心站仅百米，周边商业包括国贸、燕莎、三里屯、朝阳大悦城等，未来还规划了华润万象城。因此该项目一直深受北京精英人士的关注。

和周边同品类的二手房相比，作为新楼盘的御翠园，售价比周边二手房的价格还要低。根据贝壳平台的信息，紧邻御翠园的逸翠园目前小区挂牌均价为87314元/平方米、御翠尚府挂牌均价为86660元/平方米、观湖国际挂牌价96896元/平方米、泛海国际均价超过10万元/平方米。

捂盘23年

地价暴涨40多倍

虽然正式售价远低于预期，但是李嘉诚仍然在这个项目上赚得盆满钵满。

2001年，李嘉诚旗下的和记黄埔以约7亿元的总价，拿下了这块40万平方米的姚家园地块，当时的楼面价仅1750元/平方米。

拿地4年后，长实开发的一期逸翠园才在2005年开盘，随后便陷入了漫长的马拉松式“开发”阶段。距离拿地20多年后，该项目二期御翠园才在今年开盘入市。

作为这宗地块最后开盘的项目，御翠园的售价也最高，即便按照最低销售均价7.6万元/平方米计算，与23年前1750元/平方米的楼面价相比，御翠园的单价暴涨超过40倍。

事实上，今年以来，李嘉诚旗下在内地及香港推出的多个楼盘都通过打折方式销售，最高降幅曾达到5折。

今年7月，李嘉诚旗下位于东莞的“海逸豪庭”项目以5折价格抛售在售房源，最低单价1.3万元/平方米，相较最高点时3万元/平方米的售价，相当于打了5折。

此外，李嘉诚旗下企业在香港开发的港岛南港铁站项目蓝色海岸（Blue Coast）于4月6日开盘，开盘价较同区域其他楼盘价格低了6000港元以上，这一价格被称为“捞底价”，与周边的二手房价相比，相当于打了7折，引发万人抢房潮；4月22日，长江实业位于香港沙田半山的豪宅项目名日·九肚山，单位定价也下调了23%至32%；5月19日，长江实业在香港新界洪水桥推出“#LYOS”住宅项目，包含14套分层单位和14套复式户，售价最高下调了25%和32%。

对于旗下项目频频降价的原因，长实集团主席兼董事总经理李泽钜在2024年度股东大会上表示，“楼盘的定价不可一概而论，定价是按照每个物业不同条件，包括所在位置、交通、周边环境十大杠杆炒股平台，以及当时市场环境而厘定。”

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